Immobilienbewertung bei Erbschaft und Schenkung in Dresden

Ein geerbtes Haus in Dresden – was nun? Wer eine Immobilie erbt oder verschenkt, steht vor wichtigen Entscheidungen. Eine Immobilienbewertung schafft Klarheit über den Wert des Objekts und bildet die Grundlage für steuerliche Fragen, faire Aufteilungen und sichere Entscheidungen. In diesem Beitrag erfahren Sie, warum eine Bewertung bei Erbschaft oder Schenkung so wichtig ist, welche steuerlichen Aspekte – von Erbschaftssteuer bis Freibeträgen – zu beachten sind, worin sich Verkehrswert und Einheitswert unterscheiden, und warum ein unabhängiger Sachverständiger besonders in Dresden mit seinen regionalen Besonderheiten (wie Bodenrichtwerten und Marktschwankungen) Gold wert ist. Wir zeigen auch, warum eine professionelle Bewertung mehr Vorteile bietet als jeder Online-Rechner. Zum Schluss erhalten Sie eine klare Handlungsaufforderung, wie Sie am besten vorgehen – etwa mit einer kostenlosen Ersteinschätzung als Startpunkt.

Warum eine Immobilienbewertung bei Erbschaft oder Schenkung wichtig ist

Ein Altbau in Dresden: Bei Erbschaft oder Schenkung hilft eine Bewertung, Klarheit über den Wert zu gewinnen.

Transparenz und Sicherheit: Wenn eine Immobilie den Besitzer durch Erbe oder Schenkung wechselt, prallen Emotionen und finanzielle Fragen aufeinander. Eine fundierte Immobilienbewertung liefert einen objektiven Wert als Grundlage. Das ist wichtig, um zum Beispiel unter Erben für Gerechtigkeit zu sorgen oder bei einer Schenkung klare Verhältnisse zu schaffen.

Steuerlich unverzichtbar: Sowohl bei einer Erbschaft als auch bei einer Schenkung verlangt der Staat eine genaue Wertangabe der Immobilie für die Steuerberechnung. Im Erbfall besteht sogar die Pflicht, dem Finanzamt binnen 3 Monaten den Erwerb anzuzeigen. Ohne eine präzise Bewertung riskiert man, dass das Finanzamt den Wert schätzt – oft zum Nachteil des Begünstigten. Eine vom Fachmann ermittelte Bewertung kann hier Steuern sparen, denn je exakter und nachvollziehbarer der Wert, desto geringer die Wahrscheinlichkeit, dass das Finanzamt einen höheren Wert ansetzt. Tatsächlich kann die Immobilienbewertung bei einer Schenkung, durchgeführt von einem Sachverständigen, helfen, die Schenkungsteuer zu senken und die Notargebühren fair und korrekt festzulegen. Niemand möchte zu viel Steuer zahlen oder einen Streit mit dem Finanzamt riskieren, weil der Wert der geerbten oder geschenkten Immobilie unklar ist.

Planung und Entscheidungsfindung: Eine Bewertung unterstützt auch strategische Überlegungen. Beispielsweise kann man entscheiden, ob man die geerbte Immobilie behalten, verkaufen oder vermieten möchte – und zu welchem Preis. Verschenken Eltern ein Haus zu Lebzeiten an ihre Kinder, hilft der ermittelte Verkehrswert dabei, die Freibeträge optimal auszunutzen (dazu gleich mehr) und eine Schenkung so aufzuteilen, dass möglichst keine Steuer anfällt. Kurz: Eine professionelle Bewertung bietet Sicherheit, dass alle Beteiligten mit realistischen Zahlen arbeiten und keine bösen Überraschungen erleben.

Steuerliche Aspekte: Erbschaftssteuer, Schenkungssteuer und Freibeträge

Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, muss sich mit dem Finanzamt auseinandersetzen. Erbschafts- und Schenkungssteuer werden in Deutschland vom Wert der übertragenen Immobilie berechnet – und zwar nach Abzug etwaiger Freibeträge. Das bedeutet: Bis zu bestimmten Beträgen bleibt der Erwerb steuerfrei, und nur was darüber hinausgeht, wird besteuert. Wie hoch diese Freibeträge sind, hängt vom Verwandtschaftsverhältnis ab. Ein paar Beispiele:

• Ehepartner und eingetragene Lebenspartner: Freibetrag 500.000 €
• Kinder (je Kind, egal ob ehelich, Stief- oder Adoptivkind): Freibetrag 400.000 €
• Enkelkinder: Freibetrag 200.000 € (wenn deren Eltern noch leben; sind die Eltern bereits verstorben und der Enkel rückt „nach“, gilt sogar 400.000 €)
• Geschwister, Nichten/Neffen, nicht Verwandte: Freibetrag meist 20.000 €

Alles, was über dem jeweiligen Freibetrag liegt, wird dann je nach Steuerklasse mit einem Steuersatz zwischen 7 % und 50 % besteuert. Je näher verwandt, desto niedriger der Steuersatz in der jeweiligen Progressionsstufe. Übrigens gelten für Schenkungen dieselben Freibeträge wie bei Erbschaften – mit dem Vorteil, dass man Schenkungen strategisch staffeln kann: Freibeträge können alle zehn Jahre erneut genutzt werden. Auf diese Weise lassen sich größere Vermögenswerte über die Jahre verteilt steuerfrei übertragen, indem man z. B. alle zehn Jahre einen Teil der Immobilie verschenkt.

Gut zu wissen: Bestimmte Sonderfälle führen zu zusätzlichen Steuervergünstigungen. Zum Beispiel ist eine selbstbewohnte geerbte Immobilie unter bestimmten Bedingungen komplett von der Erbschaftsteuer befreit (z. B. wenn der Ehepartner sie weitere 10 Jahre selbst nutzt). Ein anderer interessanter Fall: Haben Sie eine vermietete Immobilie geerbt, müssen Sie nur 90 % des Verkehrswerts versteuern – 10 % bleiben steuerfrei. Diese Regel soll Vermieter entlasten. Dennoch: Auch 90 % eines Dresdner Mietshauses können einen stolzen Steuerbetrag ausmachen, daher lohnt es sich auch hier, den Wert möglichst genau und vielleicht eher konservativ ermitteln zu lassen.

Praktisch läuft es so: Nach Meldung des Erbfalls ermittelt das Finanzamt den Immobilienwert und zieht die Freibeträge ab. Auf Basis des verbliebenen Wertes wird die Steuer festgesetzt und Ihnen per Bescheid mitgeteilt. Wichtig: Sie können Einspruch einlegen, falls Ihnen der angesetzte Wert zu hoch erscheint. Genau dann ist es gut, bereits ein eigenes Gutachten eines Sachverständigen in der Hand zu haben, um Ihre Position zu untermauern. Doch wie kommt es überhaupt, dass das Finanzamt und Eigentümer oft zu unterschiedlichen Wert-Einschätzungen kommen? Hier spielen die Begriffe Verkehrswert und Einheitswert eine Rolle.

Verkehrswert vs. Einheitswert – was ist der Unterschied?

Im Zusammenhang mit Immobilien kursieren verschiedene Wertbegriffe. Zwei davon sorgen häufig für Verwirrung: Verkehrswert (gleichbedeutend mit Marktwert) und Einheitswert. Gerade bei geerbten Immobilien lohnt es sich, den Unterschied zu kennen.

• Verkehrswert (Marktwert): Das ist der aktuelle Marktwert einer Immobilie – also der Preis, den man zum Bewertungsstichtag (z. B. Todestag des Erblassers) am Markt voraussichtlich erzielen könnte. Er wird von Sachverständigen nach genormten Verfahren ermittelt (Vergleichswert, Ertragswert oder Sachwert, je nach Objektart). Für Erbschaft- und Schenkungssteuer ist seit 2009 der Verkehrswert maßgeblich. Das bedeutet, das Finanzamt will den echten Marktwert wissen, um die Steuer gerecht festzulegen.
• Einheitswert: Dies ist ein verwaltungsintern ermittelter Wert einer Immobilie, der hauptsächlich für die Grundsteuer und früher auch für Erbschaften herangezogen wurde. Der Haken: Die Berechnung der Einheitswerte basiert auf uralten Wertverhältnissen (in Westdeutschland auf 1964, in Ostdeutschland sogar auf 1935!). Insofern liegt der Einheitswert einer Immobilie meist deutlich unter dem Verkehrswert – er spiegelt überholte Marktbedingungen wider. Beispielsweise haben sich die Immobilienpreise in Dresden seit den 1960er Jahren vervielfacht; ein Einheitswert aus dieser Zeit ist also gar nicht mehr realitätsgerecht.

Früher profitierte man bei Erbschaften davon, dass die Steuer nach dem oft niedrigeren Einheitswert berechnet wurde. Heute geht das nicht mehr: “War die Erbschaftssteuer vor 2009 abhängig vom Einheitswert, ist seither der Verkehrswert einer Immobilie entscheidend.”. Für Eigentümer bedeutet das einerseits höhere nominale Werte und eventuell höhere Steuerlast – andererseits aber auch eine Chance, mit einer genauen Verkehrswertermittlung Einfluss zu nehmen. Denn während der Einheitswert stur nach Schema F berechnet wird, kann ein individuell ermittelter Verkehrswert faktisch niedriger sein, wenn z. B. Mängel am Gebäude oder eine ungünstige Lage vorliegen, die der Einheitswert nicht berücksichtigt. Wichtig: Verwechseln Sie den Einheitswertbescheid (z. B. zur Grundsteuer) nicht mit dem tatsächlichen Marktwert Ihrer Immobilie!

Zusammengefasst: Der Verkehrswert ist der echte Marktpreis hier und heute, der Einheitswert ein theoretischer Steuerwert von vorgestern. Im Kontext Erbschaft/Schenkung zählt der Verkehrswert – und genau deshalb brauchen Sie eine belastbare Immobilienbewertung.

Die Rolle eines unabhängigen Sachverständigen

Bei all den komplexen Berechnungen und Spielregeln stellt sich die Frage: Wer soll den Wert Ihrer Immobilie ermitteln? Theoretisch könnte das Finanzamt einfach eine Schätzung vornehmen. Praktisch sollten Sie selbst aktiv werden und einen unabhängigen Sachverständigen einschalten. Warum? Ein paar gute Gründe:

Symbolische Schlüsselübergabe: Ein unabhängiger Sachverständiger sorgt dafür, dass beim Immobilienübergang alles mit rechten Dingen zugeht – und der Wert realistisch angesetzt wird.

Genauigkeit vor grober Schätzung: Das Finanzamt schätzt oft nur grob den Immobilienwert, vor allem wenn keine detaillierten Daten vorliegen. Dabei greifen die Behörden auf Standardwerte und Pauschalen zurück, die individuelle Besonderheiten nicht erfassen. Ergebnis: Der amtliche Wert liegt nicht selten über dem tatsächlichen Verkaufspreis, den man am Markt erzielen würde. Ein unabhängiger Immobiliensachverständiger hingegen begutachtet das Objekt vor Ort, berücksichtigt Lage, Bausubstanz, Ausstattung, Mängel und viele weitere Faktoren mit eigenen Augen. So erhält man einen präzisen Marktwert, der alle wertmindernden und wertsteigernden Besonderheiten einbezieht – von der feuchten Kellerwand bis zur neuen Solaranlage auf dem Dach.

Steuervorteil durch Expertise: Weil seit 2023 neue Bewertungsregeln gelten, kommen Finanzämter bei ihrer Massenbewertung oft auf deutlich erhöhte Werte. Daher unser Tipp: Kommen Sie dem Finanzamt zuvor! Lassen Sie ein professionelles Verkehrswertgutachten erstellen und legen Sie dieses Ihrer Steuererklärung bei. Die Erfahrung zeigt, dass ein anerkanntes Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen vom Finanzamt meist akzeptiert wird – schließlich stammt es von einem neutralen Profi. So vermeiden Sie eine zu hohe Steuerfestsetzung von vornherein. Sollte es doch zu Abweichungen kommen, haben Sie mit dem Gutachten ein starkes Argument, um Einspruch einzulegen und Ihre Rechte durchzusetzen.

Neutralität und Vertrauensbasis: In Erbengemeinschaften oder Familien kann es Diskussionen geben, was eine Immobilie „wirklich wert“ ist – etwa wenn ein Erbe das Haus übernehmen und die anderen auszahlen möchte. Ein unabhängiger Gutachter sorgt für Transparenz und verhindert Streit, weil sein Urteil neutral und sachkundig ist. Sie können sich darauf verlassen, dass keine der Parteien bevorteilt oder benachteiligt wird. Das schafft Vertrauen unter allen Beteiligten.

Lokale Marktkenntnis: Ideal ist es, einen Sachverständigen aus der Region Dresden zu beauftragen. Dieser kennt die lokalen Immobilienpreise und Trends genau und hat Zugriff auf Vergleichsdaten aus der Stadt. Mehr dazu im nächsten Abschnitt.

Kurz gesagt: Ein unabhängiger Sachverständiger ist Ihr Verbündeter, um den fairen Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln – rechtssicher, objektiv und maßgeschneidert. Die Investition in ein professionelles Gutachten macht sich meist bezahlt, sei es durch gesparte Steuern, vermiedene Rechtsstreitigkeiten oder einfach das gute Gefühl, den richtigen Entscheidungsgrundlage zu haben.

Besonderheiten in Dresden: Bodenrichtwerte und Markttrends

Dresden ist nicht irgendein Immobilienmarkt – die Elbmetropole hat ihre eigenen Regeln und Entwicklungen. Das sollten Sie bei der Immobilienbewertung berücksichtigen. Zwei Stichworte stehen hier im Vordergrund: Bodenrichtwerte und Marktschwankungen.

Bodenrichtwerte in Dresden: Der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt Dresden ermittelt alle zwei Jahre neue Bodenrichtwerte für verschiedene Lagen der Stadt. Diese Richtwerte geben an, was ein Quadratmeter unbebauten Bodens in einer bestimmten Lage im Durchschnitt wert ist. Sie basieren auf tatsächlichen Kaufpreisen (der Kaufpreissammlung) und reflektieren somit die Marktentwicklung. Warum ist das wichtig? Bei der Wertermittlung Ihrer Immobilie fließt der Bodenwert maßgeblich mit ein – insbesondere beim Sachwertverfahren oder wenn keine direkten Vergleichspreise vorliegen. Zudem nutzen Finanzämter die Bodenrichtwerte als Grundlage bei der steuerlichen Bewertung von Grundstücken, etwa im Rahmen der Erbschaft-/Schenkungssteuer und Grundsteuer. Dresden hat sowohl begehrte Innenstadtlagen mit hohen Bodenrichtwerten (z. B. im historischen Zentrum oder beliebten Vierteln wie Blasewitz/Striesen) als auch günstigere Randlagen. Ein Sachverständiger wird die aktuellen Dresdner Richtwertkarten heranziehen und prüfen, ob Ihr Grundstück eventuell durch Besonderheiten abweicht (Ecklage, Hanglage, etc.), um den korrekten Bodenwert anzusetzen.

Lokale Marktschwankungen: Dresden wird gern „Elbflorenz“ genannt – eine Stadt mit hoher Lebensqualität, die in den letzten Jahren einen regen Zuzug und steigende Immobilienpreise erlebt hat. Selbst die deutschlandweite Abkühlung des Marktes durch gestiegene Zinsen 2022 hat Dresden vergleichsweise gut überstanden. “Dresden konnte sich trotz der konjunkturellen Schwierigkeiten im Zuge des Zinsanstiegs im Jahr 2022 behaupten. Vor allem Einfamilienhäuser und Villen, aber auch Eigentumswohnungen in den bevorzugten Wohnlagen sind weiterhin sehr gefragt. Der Immobilienmarkt in Elbflorenz bietet gute Perspektiven und lässt nun wieder einen leichten Aufwärtstrend erhoffen.”. Diese lokale Dynamik sollten Sie bei der Bewertung kennen: In beliebten Stadtteilen wie der Neustadt, Weißer Hirsch oder Loschwitz liegen die Quadratmeterpreise deutlich höher als in anderen Vierteln. Laut aktuellen Marktberichten liegen die durchschnittlichen Wohnungspreise in Dresden Anfang 2026 bei rund 3.367 € pro m², mit einem leichten Jahresanstieg von etwa 1,5 %. Das zeigt, dass der Markt stabil bis moderat steigend ist. Auch kurzfristige Schwankungen – etwa bedingt durch Zinspolitik oder die konjunkturelle Lage – können den Wert beeinflussen. Ein ortskundiger Sachverständiger wird diese Trends einbeziehen und z. B. aktuelle Kaufpreise vergleichbarer Objekte in Dresden heranziehen, um den Marktwert realistisch anzusetzen.

Regionaler Faktor Dresden: Noch ein Punkt speziell für Dresden: Viele hiesige Immobilien sind Altbauten mit historischem Flair, teils Gründerzeit, teils denkmalgeschützt. Solche Objekte haben ihren ganz eigenen Wertcharakter (und möglicherweise steuerliche Vorteile, z. B. bei Denkmalschutzabschreibungen – ein anderes Thema). Die Bewertung eines Altbau-Mehrfamilienhauses in der Dresdner Südvorstadt wird anders ablaufen als die eines Neubau-Bungalows in Randlage. Hier zahlt sich die Erfahrung mit dem Dresdner Markt aus. Zusammengefasst: Standortkenntnis ist Trumpf – Dresden hat Besonderheiten, die nur in die Bewertung einfließen, wenn man sie kennt.

Professionelle Bewertung vs. Online-Rechner: Die Vorteile der Expertise

Im Internet gibt es zahlreiche Online-Rechner zur Immobilienbewertung. Schnell ein paar Daten eingetippt – schon spuckt ein Tool einen Richtwert aus. Klingt praktisch, oder? Doch Vorsicht: Für so wichtige Angelegenheiten wie Erbschaft und Schenkung reicht ein Online-Wert nicht aus. Hier die Vorteile einer professionellen Bewertung gegenüber dem Online-Rechner im Überblick:

• Präzision statt Schätzung: Online-Tools liefern lediglich eine grobe Schätzung und berücksichtigen nicht die individuellen Merkmale Ihrer Immobilie. Eine professionelle Bewertung vor Ort hingegen erfasst alle Details – von der Bausubstanz über die Ausstattung bis hin zu Mängeln – und ergibt einen exakten Wert.
• Individuelle Faktoren einbezogen: Kein Haus ist wie das andere. Algorithmen stoßen an Grenzen, wenn z. B. die Lage innerhalb eines Viertels (Ruhig oder an der Hauptstraße? Welche Aussicht?), ein Sanierungsstau oder ein besonders hochwertiger Ausbau den Wert beeinflussen. Gutachter vor Ort berücksichtigen all diese Faktoren und liefern so ein Ergebnis, das der Realität viel näher kommt.
• Objektivität und Akzeptanz: Eine unabhängige, zertifizierte Sachverständigen-Bewertung genießt Vertrauen – sowohl bei Finanzbehörden als auch bei Gerichten oder Banken. Ein schriftliches Gutachten eines vereidigten Sachverständigen ist gerichtsfest und belastbar. Die Online-Bewertung hingegen hat vor Gericht oder beim Finanzamt keinen Bestand; sie dient höchstens zur groben Orientierung.
• Beratung und Service: Ein Online-Rechner gibt Ihnen einen Zahlenwert, damit sind Sie auf sich gestellt. Ein Sachverständiger oder Immobiliengutachter hingegen erklärt Ihnen die Hintergründe der Bewertung, beantwortet Fragen und kann auf Wunsch auch Strategien empfehlen (z. B. Aufteilung einer Schenkung, Timing eines Verkaufs, etc.). Die persönliche Beratung schafft Klarheit in einer ohnehin schon komplexen Situation.

Natürlich ist ein Online-Tool verlockend, weil es schnell und kostenlos Ergebnisse liefert. Für einen ersten groben Eindruck mag das okay sein. Aber bedenken Sie: Die Genauigkeit solcher Tools ist begrenzt. Ein Online-Rechner weiß nichts von dem charmanten Stuck an der Decke oder dem Feuchtigkeitsschaden im Keller – zwei Faktoren, die den Wert erheblich verändern können. Sobald es konkret und verbindlich wird (Steuer, Erbauseinandersetzung, Vermögensaufteilung), kommen Sie an einer fachmännischen Bewertung nicht vorbei. Die Vorteile der professionellen Bewertung überwiegen klar – Sie erhalten eine belastbare Grundlage, auf die Sie Ihre Entscheidungen und Verhandlungen stützen können. Und am Ende kann Ihnen das viel Geld, Zeit und Nerven sparen.

Fazit: Mit Sachverstand den richtigen Wert finden – kostenlose Ersteinschätzung nutzen!

Eine Immobilienbewertung bei Erbschaft oder Schenkung ist in Dresden wie anderswo ein Schlüssel zum Erfolg. Sie schafft Klarheit über den Wert, hilft Steuern zu optimieren, Streit zu vermeiden und gibt Ihnen Sicherheit in Ihren Entscheidungen. Besonders in einer Stadt wie Dresden, wo Altbauten, Bodenrichtwerte und ein lebhafter Markt das Bild prägen, zahlt es sich aus, auf kompetente Bewertung zu setzen statt auf Pi-mal-Daumen-Schätzungen.

Machen Sie es richtig: Ziehen Sie frühzeitig einen unabhängigen Sachverständigen hinzu, lassen Sie den Verkehrswert professionell ermitteln und nutzen Sie diese Grundlage, um alle weiteren Schritte zu planen. So stellen Sie sicher, dass weder das Finanzamt noch eventuelle Miterben Sie übers Ohr hauen – Sie wissen, was Ihre Immobilie wert ist, und können entsprechend handeln.

Handlungsaufforderung: Zögern Sie nicht, uns bei Fragen rund um die Immobilienbewertung zu kontaktieren. Fordern Sie jetzt eine kostenlose Ersteinschätzung Ihrer Immobilie an! Damit erhalten Sie unverbindlich einen ersten Überblick über den Wert – und legen den Grundstein für alle weiteren Entscheidungen. Egal ob Erbschaft, Schenkung oder geplanter Verkauf: Wir stehen Ihnen in Dresden mit Rat und Tat zur Seite, um den bestmöglichen Wert aus Ihrer Immobilie herauszuholen. Jetzt aktiv werden und von unserem lokalen Sachverstand profitieren!